非集体组织成员是否可以申请宅基地上房屋的翻建、改扩建手续

发布时间:2020-08-06 08:58:21 作者:居年华 类型:房产资讯

有不动产登记机构咨询,对于非集体组织成员合法取得宅基地上房屋所有权的是否可以申请翻建、改扩建手续的问题分成两种观点。一种认为其仅有房屋所有权,房屋倒塌或者消灭的,而宅基地使用权具有身份限制,应当依法收回,因此不能翻建、改扩建;另外一种观点认为既然用于合法的房屋所有权,因而也拥有相应的宅基地使用权,那么申请翻建、改扩建也是其合法的权利。

笔者支持第一种观点。具体理由如下:

一、宅基地是具有身份福利性的权利

宅基地使用的管理是随着历史发展而不断变革的。我国建国直至1999年才真正的将宅基地限制于本村村民,之前非本集体成员,甚至居民户、华侨等都可以依法申请在农村建房。如1987年的《土地管理法》第41条规定“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参 照国家建设用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”

1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的,应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,经村民会议讨论通过后,按照下列审批程序办理:

(一)需要使用耕地的,经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后,方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地,经县级人民政府批准后,由县级人民政府土地管理部门划拨土地;

(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。

城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理。

回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞,在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的, 依照本条第一款第(一)项规定的审批程序办理。”

随着1998年第九次全国代表大会常委会第四次会议修订了《土地管理法》删除了非集体组织成员可以使用集体土地建房的规定。同年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发【1999】39号)明确指出,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。至此宅基地正式的变成了具有身份和福利性质的特殊用益物权。

在现行我国的物权体系中,宅基地使用权是和国有建设用地使用权、集体建设用地使用权并列的用益物权。其取得需具备特殊身份,从《民法典》第363条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。”《土地管理法》第62条仅规定了农村村民有权申请宅基地使用权的房屋建设可以得出该结论。

二、非村民无法申请乡村建设规划许可证

根据《城乡规划法》第41条明确规定“ 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的,建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。”

而从地方法规的具体规定来看,《福建省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法》第38条、《江苏省城乡规划条例》第42条、《山东省城乡规划条例》第57条等明确申请建房人需具备村民资格。

三、从《行政许可法》的角度来看

法无授权不可为,2014年2月23日,李克强总理在国务院第二次廉政工作会议上强调,要进一步简政放权。政府管得过多,直接干预微观经济活动,不仅影响市场在资源配置中发挥决定性作用,增加交易成本,还容易滋生腐败。政府要公布审批目录清单,清单以外,一律不得实施行政审批,更不得违规新设审批事项。因此《行政许可法》第4条明确规定“设定和实施行政许可,应当依照法定的权限、范围、条件和程序。”在无法律规定可以给非村民审批宅基地上房屋翻建、改扩建审批的情况下,政府职能部门是不能去超越职权批准建房的。

综上所述,非村民显然是无法申请宅基地上房屋的建设手续的,但值得思考的是,自然资源主管部门已经非宅基地管理工作的行业主管部门,也非乡村规划许可的审批部门,在办理具体不动产登记业务时如当事人提供的身份证明为非村民,但有乡村建设规划许可证是否仍然可以办理呢,这是一个需要进一步厘清的问题。

综上所述,非村民显然是无法申请宅基地上房屋的建设手续的,但值得思考的是,自然资源主管部门已经非宅基地管理工作的行业主管部门,也非乡村规划许可的审批部门,在办理具体不动产登记业务时如当事人提供的身份证明为非村民,但有乡村建设规划许可证是否仍然可以办理呢,这是一个需要进一步厘清的问题。

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